Ülkemizde ekonomik istikrarın sağlanamamış olması, konut ve çatılı iş yeri kiralarının kira bedellerinin emsallerinin çok altında veya çok üstünde olmasına sebebiyet vermektedir. Bu dengesizlik kiraya veren ve kiracı arasında birtakım uyuşmazlıkların doğmasına neden olmuştur. Bu uyuşmazlıkların çözüm yollarından biri de kira bedelinin belirlenmesi davasıdır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası yalnızca kiralanan, konut ya da çatılı işyeri kirası olduğunda söz konusu olacaktır. Bir başka ifadeyle konut veya çatılı işyeri kirası niteliğini haiz olmayan taşınmaz ve taşınır kiraları yönünden kira bedelinin belirlenmesi davası açılamayacaktır
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak tarafların bu davayı açmada hukuki menfaatlerinin bulunmadığı durumlarda hakim, davanın reddine karar verecektir.
Hakim, kira bedelinin belirlenmesi davasında tarafların talepleri ile bağlıdır. Buna göre talep edilenden daha fazla kira bedeline hükmedemeyecektir. Ancak talep edilenden daha azına hükmetmesi mümkündür.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için beş yıllık bir zaman dilimi geçmelidir.
Kira bedelinin belirlenmesi davasında hâkimin dikkate alması gereken kriterler, tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet olarak belirlenmiştir.
Kira bedelinin belirlenmesi davası, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dolayısıyla açılan bir davadır. Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesi davalarında HUAK m. 18/B-1-a uygulama alanı bulmaktadır ve ilgili dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur.